Налог от продажи квартиры с 2016 года

Порядок начисления налогового платежа при продаже квартиры, которая стала собственностью продавца не ранее 1 января 2016 года.

Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом. Но существуют и такие варианты продажи, при которых налог не выплачивается. Это зависит от вырученной суммы, и от длительности периода, на протяжении которого продавец был собственником квартиры.

Период владения квартирой

До 1 января 2016 необходимость выплачивать налог определялась довольно просто. Если человек владел продаваемой квартирой более трехлетнего периода, то доход, вырученный им по факту сделки с недвижимостью налогом не облагался. А с наступлением 2016 года осуществляется другой принцип налогового начисления, основанный на некоторых преобразованиях в налоговом кодексе.

Правило, позволяющее продавать без налогового отчисления квартиру, которая состояла в собственности дольше трехлетнего срока, осталось. Однако теперь оно актуально лишь для тех продавцов, чья недвижимость оказалась в собственности следующим образом:

· получена в наследство;

· по договору ренты с пожизненным содержанием иждивенца;

· в результате оформления приватизации;

· получена в дар от близкого родственника.

Но и в том случае, если вы свою квартиру купили, то продать ее, сохранив всю сумму, тоже можно, только после 5, а не 3 лет владения. Теоретически указанный срок может быть сокращен решением местных властей. Но произойдет ли это когда-либо на практике, пока не известно.

ПРИМЕР Ситуация 1 Допустим, вам нужно продать квартиру, купленную более пяти лет назад. Ваша сделка не влечет за собой выплату налога. И совершено неважно, сколько денег вы выручили. Ситуация 2 Ваша квартира досталась вам в наследство как минимум 3 года назад, и вы собрались ее выставить на продажу. И в этом случае вы тоже не обязаны будете оплачивать налог, независимо от стоимости объекта. Ситуация 3 Если вы продаете объект недвижимости, приобретенный по договору долевого участия, и он был официально вашим более 5 лет, налог платить, также не придется.

Начало периода владения квартирой определяется очень легко. Отсчет начинается с даты, вписанной в Свидетельство собственности. Увидеть нужную дату можно, так же, в выписке из госреестра. Проще всего начинать отсчет с дня выдачи свидетельства, но этот документ с 2016 года больше на руки не выдается, поэтому новым собственникам остается только выписка из реестра.

Стоит отметить, что приведенными выше способами период владения отсчитывается часто, но не всегда. Так, если квартира перешла в вашу собственность по наследству, то ваши права собственника вступают в силу в день смерти наследодателя, хотя в документации могут быть указаны другие даты. Если жилье получено в кооперативе, то, опять же, независимо от дат, проставленных в документах, собственником вы считаетесь с момента окончательного оформления передачи квартиры, а значит, после того, как все условия договора будут соблюдены.

Размер продажной стоимости квартиры

За продажу объекта, которым вы официально владеете совсем недавно, налог, возможно, придется заплатить, а может быть, и нет. Здесь уже все зависит от его стоимости.

ВАЖНО! Если вы продаете недвижимость, которой владеете менее 3 (5) лет, и выходит так, что от налога вы освобождены, декларация все равно должна быть вами составлена и подана по всем правилами. Иначе вам грозит штраф, минимум 1 000 рублей.

При сделках по продаже жилья, заключенных до 2016 года, размер налога высчитывался от конкретной суммы, прописанной в договоре. Соответственно, чем меньше стоимость продаваемой квартиры, тем меньше налог. С целью уйти от налога многие продавцы специально занижали договорную стоимость, указанную в документах. Делалось это так. Допустим, квартира стоит 6 миллионов руб. От этой суммы налог получается немаленький, и декларировать ее не выгодно. Поэтому сделок заключалось две. Сначала оформлялась сделка продажи непосредственно самой квартиры, и указывалась минимальная сумма, например 1 миллион руб. Вот этот договор и направлялся в госреестр. Он же становился основанием для налоговой декларации. Сразу после этого заключался договор продажи неких улучшений, которые неотделимы от квартиры. Здесь уже указывалась остальная сумма. Этот второй договор оставался незадекларированной сделкой между участниками сделки.

Сейчас ситуация изменилась. С 1 января 2016 года налоговая выплата отчисляется от договорной стоимости объекта только в том случае, когда она больше, чем 70% кадастровой стоимости этого же объекта. Если договорная цена ниже, то налог рассчитывается от кадастровой стоимости. То есть, за основу может быть взята либо реальная цена, либо кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Берут ту сумму, которая оказывается выше.

ПРИМЕР Нужно продать квартиру, которая стала собственностью после наступления 2016 года, и которой продавец владел 3 года или меньше. Такая квартира подлежит налоговому обложению по новому алгоритму. Ситуация 1 Продажная цена объекта – 5 млн руб., а кадастровая – 6 млн руб. При умножении кадастровой цены на понижающий коэффициент получаем сумму в 4,2 млн руб. (6 000 000 × 0,7 = 4 200 000). В этом варианте продажная цена получается выше, и именно ее берут для расчета налогового отчисления. Ситуация 2 Продажная цена 5 млн. При этом кадастровая, допустим, 8 млн. Умножаем кадастровую стоимость на понижающий коэффициент и получаем сумму в 5,6 млн. Это явно больше, чем продажная цена. При таком соотношении налог высчитывается от уменьшенной кадастровой стоимости.

Здесь необходимо упомянуть, что в некоторых регионах цены на недвижимость Реестром не определены, и использовать кадастровую стоимость невозможно. В этих регионах приведенное выше правило не работает, а налоговые отчисления рассчитываются, как и раньше – только на основании продажной цены.

Еще один немаловажный момент. За местными властями остается право корректировать понижающий коэффициент, изменяя его в меньшую сторону. Измененный коэффициент может применяться как для всех граждан региона, так и для отдельных категорий (многодетных семей, инвалидов, ветеранов).

Как уменьшить сумму дохода при расчете налога

Налоговая ставка при операциях с недвижимостью составляет 13% ее стоимости. Чтобы сократить расходы на выплату налога, можно прибегнуть к одному из двух законных способов.

Способ 1. Налоговый вычет. Налоговым кодексом предусмотрена сумма, на которую можно снизить доход от продажи жилья при расчете налога. Она составляет 1 млн рублей (в год). Если использовать данный способ при продаже квартиры, недорогой квартиры, которая стоит 1 млн или меньше, налог выплачивать не нужно.

ПРИМЕР Ситуация 1 Продается квартира за 900 тысяч рублей. Эта цена выше кадастровой, и должна быть основанием налогового расчета. Но если мы применяем принцип имущественного вычета, то сначала нужно из суммы дохода вычесть 1 млн. Поскольку вычет полностью перекрыл доход, налог не выплачивается. Ситуация 2 Продажная цена объекта 3,5 млн. Она выше кадастровой. Мы от 3,5 млн вычитаем миллион и получаем 2,5 млн. Налог нужно заплатить от полученной суммы в 2,5 млн. Рассчитываем его так: 2 500 000 × 13% = 325 000. Отказаться в пользу налога нужно от 325 тыс. руб. Ситуация 3 Договорная цена квартиры 1 млн, а кадастровая – 3 млн. В расчеты берем, естественно, кадастровую, так как она выше договорной (3 000 000 × 0,7 = 2 100 000 > 1 000 000). Итак, расчет основывается на цифре, составляющей 7/10 от кадастровой стоимости. Эта цифра у нас 2,1 млн. Отнимаем имущественный вычет, получаем 1,1 млн. от этой суммы нужно выплатить налог в размере 13%. Считаем: 1 100 000 × 13% = 143 000 (рублей). Ситуация 4 70% от стоимости кадастровой составляет 800 тыс рублей, а договорная – 700. Берем в расчет кадастровую цену. Она меньше, чем сумма вычета, и значит, налог не выплачивается.

Отдельно следует рассмотреть вариант, при котором продается жилье, состоящее в долевой собственности. Допустим, ее продают как цельный объект, то есть по одному договору купли-продажи, то сумма вычета распределяется по долям пропорционально. Но если собственники оформляют отдельные договора на свои доли, то право на вычет в размере миллиона получает каждый из них в полной мере. Если, например, есть 4 собственника и квартира продается четырьмя частями по 4 договорам, то вычет буде равен 4 млн, по одному миллиону на каждую отдельную долю. Перераспределить вычет между собой собственники не могут.

ПРИМЕР Ситуация 1 У квартиры 2 собственника. Ее продажная стоимость превышает кадастровую и составляет 2,6 млн руб. Собственники владеют равными долями. Доля каждого – 1,3 млн. Каждый имеет возможность сделать вычет в 500 тыс. И для каждого налог высчитывается так: (1 300 000 – 500) × 13% = 104 000. Ситуация 2 Та же квартира продается по 2 независимым договорам. Доля каждого владельца 1,3 млн. Высчитываем сумму налога: (1 300 000 – 1 000 000) × 13% = 39 000.

Способ 2. Доход минус расходы на приобретение.В налоговом кодексе зафиксировано право налогоплательщиков снизить размер облагаемой налогом прибыли от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением этой же квартиры. Для того чтобы воспользоваться этим способом, необходимо иметь документальное подтверждение факта приобретения квартиры. Если есть документальное подтверждение расходов на производимый в квартире ремонт, то эти расходы тоже можно вычесть из дохода. Кроме того, если объект приобретался в ипотеку, сюда же можно добавить и расходы на ипотечные проценты.

ПРИМЕР Ситуация 1 Человек продает квартиру, договорная цена которой выше кадастровой и составила 5 млн руб. Куплена эта квартира была после наступления 2016 года, и состояла в собственности продавца менее 5 лет. Допустим, продавец может документально подтвердить, что на приобретение квартиры он потратил 3,5 млн. Высчитываем сумму, подлежащую налогообложению: 5 000 000 – 3 500 000 = 1 500 000. Сам налог равен: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей. Ситуация 2 Квартира продана за 2 млн, а покупалась за 3 млн. Здесь расходы на покупку перекрывают доход от продажи. Соответственно, данная сделка налогом не облагается. Ситуация 3 Кадастровая стоимость 6 млн, а продажная 4 млн. 70% от кадастровой стоимости – 4,2 млн. Эта сумма больше, и поэтому именно она будет взята для расчета налога. Покупалась квартира менее 5 лет назад, после 1 января 2016 года за 3 млн. Используя право на вычет расходов, получаем размер дохода: 4 200 000 – 3 000 000 = 1 200 000. Рассчитываем сумму налога: 1 200 000 × 13% = 156 000. Ситуация 4 Кадастровая стоимость квартиры 6 млн, продажная – 4. За основу берем 4,2 млн, как 70% часть от кадастровой стоимости. При этом владелец имеет документальное подтверждение того, что на покупку он потратил 5 млн. Расходы перекрыли доход. Налог платить не нужно.

Чтобы снизить сумму дохода таким способом, необходимо составить декларацию на полученный от продажи недвижимости доход, и приложить к нему копии документов, подтверждающих расходы на приобретении, ремонт и т. д. Предоставленные данные будут сначала проверены, и внесены в расчеты. Подтверждать расходы можно чеками, распиской продавца о получении той или иной денежной суммы, платежным поручением. Можно обойтись и просто копией договора купли-продажи, если в нем указано, что «все расчеты произведены полностью».

Существует еще и дополнительный имущественный вычет, которым можно воспользоваться только единожды за всю жизнь. Если вы еще не использовали это право, изучите соответствующие положения в налоговом кодексе. Для людей, ставших собственниками до 1 января 2014 года, и после расчеты осуществляются по различным схемам.

Расходы или вычет – что лучше

Использовать сразу оба способа запрещено. Но можно выбрать наиболее подходящий для себя. Первый способ, при котором осуществляется фиксированный вычет, идеален для продавцов, получивших доход в пределах 1 млн. рублей. Он же подходит тем, кто не может документально подтвердить сумму расходов.

Если человек одновременно продает более одной квартиры, то, в принципе, по одной сделке он может воспользоваться правом вычета на 1 млн. рублей, а в остальных – правом снижения дохода за счет подтвержденных расходов на покупку. Это разрешено Минфином. Однако налоговая инспекция может оспорить такой вариант, ссылаясь на то, что в Налоговом кодексе разрешается замена вычета расходами, но не предусматривается использование и того и другого одновременно. Подобные спорные ситуации решаются через суд, который может принять как сторону налогоплательщика, так и сторону налоговиков.