Правила продажи неликвидного жилья: как ускорить процесс?

Продажа неликвидных квартир – настоящая боль их собственников, иногда процесс тянется годами, несмотря на снижение цены. Сюда, как правило, входят объекты с юридическими проблемами или сложным расположением. Однако эксперты рынка недвижимости убеждены, что задача решаема, а некоторые недочеты можно и вовсе превратить в достоинства для потенциальных клиентов. В этой статье мы расскажем, как продать неликвид быстрее и рассмотрим советы экспертов.

Да, жилье, которое действительно сложно продать, существует. Но ситуация может и поменяться коренным образом. Например, ранее никто не хотел приобретать квартиры в пятиэтажках, а сегодня, после старта программы реновации, они приобрели значительно больший контингент желающих совершить покупку. Мы поинтересовались у профессионалов различных агентств недвижимости Москвы, какие факторы отпугивают покупателей чаще всего, и составили перечень:

1. «Завышенная цена делает неликвидной любую недвижимость», - отмечают в «Азбуке жилья». Если собственник и против обращения в риэлтерские агентства, то оценка недвижимости – тот самый случай, когда нужно поступиться принципами и обратиться за помощью. Самостоятельно прикинуть настоящую стоимость очень тяжело, поэтому правильнее обратиться в агентство, где за умеренную плату определят цену, ориентируясь на уровень аналогичных объектов и статистику реальных сделок. Стоит сказать, что обычный оценщик берет за такую услугу порядка 5 – 6 тысяч рублей, но не дает пролонгированного прогноза, а выносит вердикт «здесь и сейчас». Риелтор же дает гораздо более подробную и актуальную информацию, а берет за услуги, в среднем, лишь на 5% больше; 
2. Обременение. Вступление в наследство, рента, несколько переходов прав собственности, несовершеннолетние граждане в числе собственников всегда вызывают подозрение у покупателей, тут не поможет даже хорошая цена. Поэтому все юридические вопросы нужно решать до продажи и, подковавшись обширной документацией, доказывающей, что объект полностью чист, уже выставлять на рынок. В «Метриум» рекомендуют не писать в объявлении очевидный минус, например, затянувшуюся бумажную волокиту, а сказать об этом уже при встрече, чтобы был шанс привести доказательства скорейшего завершения этих неурядиц; 
3. Неудачное соседство. Отпугивает покупателей соседство дома с кладбищем, моргом, ЛЭП, свалками, тюрьмой или вредным производством. Сюда же входят подъезды, в которых есть коммерческие или офисные объекты – целый день хлопает дверь, большой поток людей. В «Бест – Новострой» рассказывают, что при соседстве с объектами, влияющими на жизнь и здоровье (свалка, завод), цену квартиры нужно снижать вплоть до 30%, чтобы был шанс ее продать. В случаях, когда прямого вреда нет (кладбища, железная дорога, офисы, первый этаж и так далее) – на 10%. С соседством, как и с планировкой жилья, ничего не поделаешь, поэтому снижение стоимости – единственный вариант; 
4. Убийства, произошедшие в стенах квартиры, мистическим образом заставляют отказаться от покупки, особенно женщин. «К сожалению, с этим фактом не поделать ничего, кроме как не упоминать о нем, а если дело было на слуху – сделать скидку до 5%», - поясняют в агентстве; 
5. Плохой ремонт. Неудовлетворительное состояние квартиры, конечно, не радует покупателей. Но, во-первых, все учитывается в цене, а во-вторых, делать дорогостоящий ремонт при продаже нецелесообразно, он не окупится. Учитывайте, что большинство интересующихся заранее предполагают, что будут переделывать все «под себя». А вот что действительно заставит их развернуться и уйти – это бардак. Куча вещей, животные, грязная посуда и детские крики никому не по душе, ведь покупатель уже пытается ориентировать жилье на себя. «Квартира для просмотра должна напоминать гостиничный номер», - подытожили в «Метриум». 

Покупатель найдется на каждый объект

• Квартиры на первом этаже всегда сложнее продать, но именно ими интересуются пожилые и маломобильные граждане, мамы с двойнями и тройнями, чьи коляски не влезают в лифты; 
• Первый, последний этажи и отдаление от метро – не повод отказываться от недвижимости для тех, кому она важна в конкретном доме или районе. Например, если в многодетной семье все ребятишки ходят в один садик или школу, то именно близость к ним будет приоритетной для родителей. 

Заключительные советы по продаже «сложной» квартиры:

• Даже если ремонт очень плачевен, наведите максимально возможный порядок. На момент показа, отправьте маленьких детей и животных, на которых может быть аллергия, к родственникам; 
• Если на вашем этаже расписаны стены и пахнет сигаретами – не поленитесь замазать надписи, убрать пепельницы и открыть окно. Первое впечатление имеет значение; 
• Общайтесь заинтересованно, прислушивайтесь к сомнениям визитеров и сразу развеивайте их, пока они не укоренились; 
• Продавая жилье на последнем этаже, сразу успокойте покупателей по основным вопросам – течь крыши, шум с чердака, работоспособность лифтов. Покажите хороший вид из окна, если таковой имеется.