Многие покупатели, желающие сэкономить, приобретают жилье еще на стадии котлована/строительства дома. Но что делать, если жизненные обстоятельства изменились и вам необходимо продать жилье еще не сданное в эксплуатацию, не зарегистрированное в собственность? Об этом мы поговорим в этой статье.
Переуступка права собственности – это, по сути, продажа еще не готовой недвижимости. Необходимость в этом может возникнуть по личным причинам, когда вы больше не имеете интереса к долевому строительству, или же из-за нарушения договора со стороны застройщика. Для отчуждения прав заключается договор цессии.
Нужно ли одобрение застройщика?
Если вы полностью оплатили жилье, то разрешение застройщика на его переуступку вам не нужно ни при каких обстоятельствах, даже если это указывалось в договоре. Вы вправе переуступить лот любому третьему лицу, оформив новое соглашение (договор). Продавец в нем – это цедент, покупатель – цессионарий. Если квартира оплачена не полностью, то оставшийся долг переводится на другого участника, покупателя, в полном объеме, но в этом случае согласие застройщика уже является обязательным, так как это несет для него риски. Тогда оформляется расширенный договор с передачей долга. Человек, купивший у вас квартиру, далее не имеет права жаловаться на качество ремонта и другие недостатки вам – все свои претензии отныне он может направлять только застройщику. Переуступка прав не влияет ни на какие пункты договора с застройщиком, меняется только сторона договора – раньше покупателем для девелопера были вы, а теперь другой человек.
Таким образом, по 214 ФЗ, согласие застройщика требуется только в двух случаях: квартира вами оплачена не до конца или же договор переуступки подписан после оформления передаточного акта на жилье. И никак иначе. Любые другие доводы застройщика являются незаконными.
Как оформить?
Договор уступки заключается в двух экземплярах. К нему прикладывается договор ДДУ, согласие застройщика (если оно было необходимо), согласие жены или мужа продавца на продажу (нужно заверить нотариально), заявление на регистрацию договора переуступки от покупателя и от продавца, оплаченная госпошлина. Также потребуется одобрение органов опеки, если в договоре фигурируют несовершеннолетние. Все это необходимо отнести на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
Чем рискует продавец?
Перед тем, как планировать переуступку, проанализируйте ваш договор с застройщиком, особенно обратив внимание на наличие пункта о вознаграждении за согласие на уступку прав. Компании нередко включают этот пункт, прося от 1% до 10% от цены за собственные риски. Также в договоре может быть указан прямой запрет на переуступку. Но, в случае полной оплаты жилья вами, это неправомерно и можно оспорить в суде, если застройщик откажется пойти вам навстречу. Вы должны понимать, что если жилье куплено в ипотеку, то вам потребуется также согласие банка на переуступку. Это процедура сложна, так как банк должен полностью увериться в платежеспособности своего нового должника – вашего покупателя.
О нюансах переуступки ДДУ мы продолжим говорить в следующей части нашей статьи. При возникновении любых сложностей в оформлении такого рода сделок, обращайте к нам, в агентство «ЗелЖилСервис». У нас работают опытные риэлторы и юристы, которые дадут профессиональные консультации, помогут в сборе документов и обезопасят передачу прав на несданную недвижимость по ДДУ, будь вы продавец или покупатель.
Назад в раздел