Доля ребенка при улучшении жилищных условий
Если семья решила улучшить свои жилищные условия, сменив неудобную старую квартиру (назовем ее «барак») на новостройку с таким же метражом, то органы опеки могут потребовать выделить ребенку в новом жилье аналогичную по площади долю. Например, если в бараке несовершеннолетнему принадлежало 50% площади, то можно услышать требование о том, чтобы в новом жилье ему также было отписано 50%. Однако стоимость половины старой квартиры могла равняться, к примеру, 500 тысячам рублей, а цена половины новой недвижимости может быть выше в 2-3 и более раз. Поэтому данные требования органов опеки не правомерны на законодательном уровне.В Министерстве социальной политики отмечают, что органы опеки имеют право выдать разрешение на продажу квартиры в том случае, если в новом жилье ребенок получит соразмерную по стоимости долю. «Стоимость» - ключевое понятие здесь. Поэтому доля несовершеннолетнего должна быть равнозначной по цене, а не по метражу. Так, если в бараке ребенку принадлежало 50% площади стоимостью 500 тысяч рублей, то в новой квартире ему полагается доля стоимостью 500 тысяч рублей, а учитывая цену квадратного метра, она может быть равна лишь 20-30% от общей площади.
Возмездные сделки между близкими родственниками
Все та же 37 статья ГК накладывает вполне четкие ограничения на сделки купли-продажи жилья с долей несовершеннолетнего между близкими родственниками, каковыми являются дети и родителя, бабушки/дедушки и внуки, родные братья и сестры. Квартиры между этими родственниками не могут подвергаться возмездной сделке, если доля имущества принадлежит несовершеннолетнему. И органы опеки правы по законодательству, отказывая выдать разрешение на продажу-покупку/обмен таких квартир. Однако есть нюанс – если сделка повлечет за собой выгоду несовершеннолетнего, то на нее могут дать разрешение, что в последнее время случается все чаще. Каждая ситуация здесь индивидуальна, но при очевидной выгоде для подопечного добиться разрешения органов опеки можно в большинстве случаев.Доля ребенка при улучшении жилищных условий ипотечным кредитованием
Если родители решили улучшить жилищные условия посредством взятия ипотеки, и, соответственно, продажи своего жилья с долей несовершеннолетнего, то в большинстве случаев столкнутся с отказом органов опеки. Власти обычно рассматривают такой шаг, как ухудшение условий для ребенка, ведь родители могут и не расплатиться с кредитом, потеряв новое имущество, а вместе с ними потеряет долю и ребенок. Часто, перед тем как вынести решение, органы начинают подробный «допрос» родителей – просят принести различные документы о зарплате, о графике платежей, о дополнительных доходах, копии трудовой книжки и иные справки, даже те, что не спрашивал банк при одобрении ипотеки.По итогу, разрешение на улучшение жилищных условий с ипотекой выдается крайне редко. Поэтому родители чаще пытаются обойти эти сложности, отписав ребенку долю в квартире у бабушки или дедушки, чтобы спокойно оформить ипотеку и соблюсти его имущественные интересы. Но тут можно столкнуться с дугой сложностью – органы опеки могут отметить, что дарение доли внуку является безвозмездной сделкой, поэтому средства, полученные с продажи доли недвижимости несовершеннолетнего, должны быть, так или иначе, перечислены на его расчетный счет. Правомерно это требование или нет – до сих пор вопрос спорный, который решается судом в индивидуальном порядке.
Сроки сделки купли - продажи
Часто органы опеки требуют проводить обе сделки (продажу старого и покупку нового жилья) с участием доли несовершеннолетнего в один день, без простоя. То есть родители обязаны в течение одних суток продать старую и купить новую квартиру, при улучшении жилищных условий. Ранее так было всегда. Исключением являлся лишь тот случай, когда квартиры находились в разных городах. Но это требование неправомерно, не установлено законодательством. На деле, одновременная сделка влечет за собой дополнительные существенные расходы на нотариальные заверения, ведь в большинстве контор полагается и прямую, и встречную сделки оформлять нотариально. А это внушительная госпошлина и оплата самой процедуры. Поэтому сегодня органы опеки смягчили правила и большей частью устанавливают срок в 1 месяц на покупку нового жилья, чтобы родители могли оформлять встречную сделку так, как им удобно, имея на это достаточное количество времени.Электронное оформление сделок
При регистрации недвижимости с долей несовершеннолетнего через интернет, без посещения офиса МФЦ и синего штампа на договоре, некоторые органы опеки требуют от родителей «реальные» справки, так как не имеют доступа к электронной базе ЕГРН и не могут проверить факт регистрации. Так случается не всегда, но если органы потребуют справок, родители обязаны их предоставить, запросив в МФЦ или регистрационном органе. В будущем практика обещает измениться, органы опеки будут сотрудничать с ЕГРН и самостоятельно запрашивать у него справки, либо получать электронный отчет.Доля несовершеннолетнего в квартире, купленной с материнским капиталом
Любое жилье, приобретаемое с использованием материнского капитала, обязательно должно быть разделено на доли между членами семьи. При обычной покупке, доли указываются уже в самом договоре купли-продажи, но если квартира приобретается по договору долевого участия или в ипотеку, то делить ее на доли будет непосредственно владелец, после того как ипотека будет погашена или дом достроен. Ранее, если владелец затем продавал жилье, не наделив никого долями, сделки выявлялись прокуратурой и отменялись через суд. Сегодня продать такую квартиру, не поделив на доли, можно, если написать в органы опеки заявление, пообещав, что у каждого члена семьи будет доля в новом жилье после продажи имеющегося, купленного с учетом материнского капитала. Это «обещание» становится обязательством после нотариального заверения, которое в данном случае является необходимостью.Присутствие риелтора при переговорах с органами опеки
В некоторых региональных управлениях сотрудники органов опеки и попечительства требуют, чтобы граждане не приводили с собой риелторов на переговоры о недвижимости. Это незаконно, вы вправе брать с собой на прием кого угодно. Однако они просят об этом из соображений чистоты сделки, ведь риелторы тоже бывают разные.Все нюансы, касающиеся сделок с недвижимостью с долей несовершеннолетнего, вам разъяснят в старейшем агентстве Зеленограда «ЗелЖилСервис». Мы поможем вам продать/купить или обменять квартиру, окажем любую юридическую, консультативную, риэлтерскую помощь.
Назад в раздел