С июля текущего года вступили в силу изменения в системе финансирования жилстроительства, чтобы, наконец, покончить с проблемой обманутых дольщиков. Требования к застройщикам значительно ужесточены, теперь покупатели не будут платить им деньги напрямую. Поговорим об этом подробнее.
Сорок тысяч обманутых дольщиков зафиксировано на данный момент в стране – это официальные данные Генпрокуратуры. Только в последних 2017 – 2018 годах заведено 1.1 тыс. уголовных дел по этому вопросу, а число проблемных объектов строительства за первые месяцы 2018 года увеличилось на 14 штук (всего 850). Лидерами по числу уголовных дел по-прежнему являются Москва и Санкт – Петербург с их областями, а также Краснодарский и Красноярский край. Государство приняло решение изменить эту печальную статистику, защитив сбережения дольщиков с помощью специального банковского счета.
«Эскроу – счет»
Решением проблемы стало введение «эскроу – счета» – временного банковского счета, который покупатель квартиры открывает в уполномоченном банке и кладет туда свои деньги, вместо того, чтобы платить застройщику напрямую. Деньги будут храниться на нем вплоть до ввода новостройки в эксплуатацию.
«Застройщик не будет иметь доступа к деньгам, пока не достроит и не введет дом в эксплуатацию. На сумму не начисляются проценты, однако сам банк может использовать сумму для выдачи застройщику кредита по сниженной ставке», - поясняют эксперты. В будущем власти хотят распространить на этот вклад систему страхования с возмещением до десяти миллионов. Стандартная «трешка» в столице стоит дороже, поэтому страхование не будет касаться дорогостоящих и больших квартир, но для всех остальных 10 миллионов вполне достаточная сумма.
С июля 2018 года застройщик может по собственному желанию «подключить» эскроу – счета для своего объекта. За первые две недели этим предложением уже воспользовались четыре объекта. А уже с 1 июля 2019 года это требование станет обязательным для всех застройщиков и их объектов, купить квартиру иначе будет невозможно. Отметим, что компании, выбравшие для себя такой вариант продажи, получают много преимуществ, например, освобождаются от выплат в компенсационный фонд.
Отдельные разрешения на каждый дом
Теперь на каждый конкретный объект будет собственное разрешение на строительство. Ранее застройщик мог собирать деньги с дольщиков разных проектов и, складывая их на один счет, хаотично снимать под видом какой – либо деятельности. Теперь «общий котел» отменен, регулирование идет по отдельным объектам. Более того, задержав сроки сдачи дома более чем на 3 месяца, компания может лишиться прав на возведение новых домов.
Уполномоченный банк проконтролирует строительные расходы
Банки будут контролировать расходы компаний, и сопровождать все материальные потоки на всех этапах стройки. Отслеживая все расчеты, банки смогут останавливать финансовые операции при малейших подозрениях. Любимые компаниями «административные расходы» (аренда офиса, заработные платы, реклама и другие цели, не касающиеся конкретно строительства) теперь не смогут превысить 10%, а выплаты аванса подрядчикам – 30% от общей стоимости проекта. Правительство подсчитало, что этих денег хватит вполне.
Ужесточение требований
Введено такое понятие, как «специализированный застройщик». Им может быть названа компания, занимающаяся строительством более 3 лет и имеющая опыт строительства домов свыше десяти тысяч квадратных метров. Поэтому для возведения крупного многоквартирного объекта инвестор должен иметь фирму с соответствующими показателями.
«Шок – эффекта» не случится – на адаптацию есть время
Все нововведения касаются фирм, которые начнут новые проекты после 1 июля 2018 года, поэтому шоковой реакции рынка не ожидается, как и роста цен. В ближайшие годы в стране будут преобладать стройки, действующие по прежним правилам. Что же до проектного финансирования, то оно затронет лишь компании, которые не успеют до 1 июля 2019 года зарегистрировать как минимум 1 договор долевого участия. Поэтому старые правила будут действовать еще пару лет точно, считают эксперты, и все участники рынка смогут привыкнуть к новым требованиям и подготовиться к переходу.
Вырастут ли цены на жилье?
Девелоперы считают, что да. «Девелоперы будут зависеть от банков и экскроу – счетов, процентами которые не облагаются, поэтому вряд ли банки смогут предложить хорошие кредитные условия. А высокие ставки взамен беспроцентных взносов дольщиков приведут к увеличению расходов на стройку и, соответственно, повысят стоимость квартир. До конца 2018 года, предположительно на 5%», - отмечают они. А после следующего июля, когда нормы станут обязательными, и на все 20%.
Действительно, раньше были только «чистые» деньги дольщиков, в теперь нужно обслуживать и сам кредит, взятый в банке. Цены вырастут еще и потому, что самих застройщиков станет меньше - останутся только крупные и проверенные компании, а значит, рынок «укрупнится». При этом сами власти, издавшие закон, не считают, что есть объективные причины для роста цен.
В агентстве недвижимости «ЗелЖилСервис» вы сможете оперативно выбрать и купить квартиру своей мечты, согласно имеющемуся бюджету. Мы сопроводим сделку, проверим репутацию продавца, а огромная объектная база позволит подобрать идеальную недвижимость, с учетом самых взыскательных требований.
Назад в раздел